GAYRİMENKULDE KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ

    Gayrimenkul Kavramı: Gayrimenkul kelime anlamı olarak yabancı-başka anlamına gelen “gayr” ile taşınmış nakledilmiş anlamına gelen “menkul” sözcüklerinin birleşmesiyle oluşmuştur.  Bu yüzden taşınmaz yada taşınmaz mal denilmiştir.Bir başka ifadeyle Gayrinenkul bir yerden başka bir yere taşınması olanaksız olan durağan malları ifade etmektedir.

    4721 sayılı Türk Medeni Kanunu

    683. Maddesinde mülkiyet hakkı : ‘Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. ’

    684 Maddesinde : ‘Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.’ denilmektedir.

    704. maddesinde sadece şu nesneler eşya hukuku anlamında taşınmaz eşya olarak sayılmıştır:

a. Arazi,

b. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

c. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

 

GAYRİMENKULDE KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ

     Gayrimenkul sermaye iratları servet gelirleri içerisinde yer almaktadır. Kişinin  daha önceki birikimleri ile aldığı  gayrimenkullerini,  başkalarının kullanımına bırakılması karşılığında elde ettiği gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak adlandırılır. Gayrimenkul sermaye iratları, GVK’nın 70-74. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

   Kanunun 70. maddesinde belirtilmiş olan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı gelir vergisine tabi tutulmuştur.

    70. Maddede

    • Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı. Binaların döşeli olarak kiraya verilmesi halinde, döşeme için alınan kira bedelleri irada dahil olmaktadır.

    •Voli mahalleri ve dalyanlar: Voli mahalleri denizlerde ve göllerde balık avlayabilmek veya yetiştirmek için su üstünde veya altında herhangi bir engelle çevrili olmayan tabii su alanlarıdır. Dalyan ise çit, beton veya kazıklarla sınırlandırılmış balık avlama veya yetiştirme alanlarıdır.

   • Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri: Bir binanın duvar, kapı, pencere, kiremitleri, şömine, elektrik ve su tesisatlarını gayrimenkulün mütemmim cüzilerine (bütünleyici parça); bina olarak kiralanan bir fabrikanın makinelerini gayrimenkulün teferruatına (eklenti) örnek olarak verebiliriz.

   • Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar: Tapuya, kendilerine ilgili oldukları gayrimenkulden ayrı sayfa açılarak gayrimenkul olarak tescil edilen bağımsız, devredilebilir ve süreklilik taşıyan haklardır. Bu haklar irtifak hakları, intifa hakkı, kaynaklardan faydalanma hakkı, sükna hakkı ve üst haklarıdır.

     Sükna hakkı  “Sahibine bir binada veya onun bir kısmında oturma hakkı veren irtifak hakkıdır.”  dışındaki diğer hakların kiraya verilmesi mümkündür.

       Bu mal ve hakların herhangi bir işletmenin bilançosunda  veya herhangi bir işletme defterinde yer alması ya da serbest meslek kazanç defterinde kayıtlı olması halinde elde edilen kira geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilir. Buna karşın, kişinin gerçek usulde vergi mükellefi olsa bile, gayrimenkul ticari işletmeye kayıtlı değilse; elde edilen kazanç gayrimenkul sermaye iradı sayılır. gayrimenkul sermaye iradı olarak elde edilen kazanç vergiye tabi olur ve bu kişiler mesken istisnasından yararlanamazlar .

       Gayrimenkul kiralamalarında gelirin elde edilmesi tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esası, gelirin nakit veya ayın şeklinde maddi bir kıymet veya gayri maddi bir servet unsuru olarak, sahibinin mal varlığına dâhil olmasını ifade etmektedir. Tahsil esasına göre gayrimenkul sermaye iradına konu olacak kira gelirinin vergilendirilmesi için mutlaka tahsil edilmiş olması gereklidir. İrad sahibinin bilgisi olmak koşulu ile adlarına kamu müessesine, icra dairesine, bankaya, notere, posta idaresine para yatırılması ya da kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki tahsil olarak kabul edilmektedir.

   Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde “safi irat” yani giderler düşüldükten sonra elde kalan net kazanç dikkate alınır. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının tespitinde dikkate alınacak giderler; gerçek usulde ve götürü usulde olmak üzere iki farklı şekilde tespiti edilebilir.

    Kanunlarımızda gayrimenkul sermaye iradı elde edenlerin, gelirlerini isterlerse gerçek gider usulüne göre, gerçek giderleri hesaplamanın zor olduğunu zamanlarda  götürü gider usulüne göre tespit etmelerine imkan tanımıştır.

“Gayrisafi Hasılat” gayrimenkul olarak kabul edilen mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleridir.

 

Gayrisafi Hasılat = o yıla ait kira bedeli + geçmiş yıl/lar kira bedeli

a. Gerçek Gider Usulü

Safi İrat = Gayrisafi Hasılat – Toplam gider

b. Götürü Gider Usulü

Safi İrat = Gayrisafi Hasılat – (Gayrisafi Hasılat x %15)

 

Safi İradın Tespitinde İndirilecek Giderler

   193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde yazılı olan istisna mesken istisnasıdır. Bu maddeye göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içerisinde elde edilen hasılatın, 2024 yılı için 33.000 TL si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu istisna sadece mesken kiralamaları için geçerlidir.

    Ancak, bir kişinin aynı anda hem konut kira geliri hem de işyeri kira geliri elde etmesi istisnadan yararlanılmasına engel değildir. İstisna tutarının üzerinde hasılat elde edilmesine karşın, kanuni süresi içerisinde gelirin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde bu istisnadan yararlanılamaz.

    Ticari, zirai veya serbest meslek kazancını yıllık beyanname ile vermek zorunda olan mükelleflerin mesken kira gelirleri olması halinde bu istisnadan yararlanamazlar. Ticari kazancı basit usulde tespit edilenler de mesken istisnasından yararlanamaz.

     İstisna haddi üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar. Gelir Vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücretler için öngörülen tutar 2024 yılı için  870.000 TL’dir.

Mesken istisnası şahsa bağlı bir haktır.Kişinin birden fazla evi olması ve bunları kiraya vermesi halinde sadece bir defa mesken istisnasından faydalanabilir. Hisseli bir taşınmaz konut olarak kiraya verilirse her bir hissedar diğer koşullarında var olması halinde mesken istisnasından tam olarak yararlanır.

 

2024 takvim yılı (G.V.K. madde:103) Gelir Vergisi Tarifesi (Açıklamalı)

110.000 TL'ye kadar olan gelirde 110.000*0.15=16.500 tl vergi veriyoruz.	15%
230.000 TL'nin, 110.000 TL'si için 16.500 TL vergi veriyoruz ve bu rakamla 230.000-110.00=120.000 tl *0.20=24.000+16.500=40.500 tl vergi veriyoruz , fazlası gelir elde edersek	20%
580.000 TL'nin, 230.000 TL'si için 40.500 TL vergi veriyoruz ve bu rakamla 580.000-230.000=350.000 tl*0.27=94.500+40.500=135.000  tl vergi veriyoruz , fazlası gelir için  (ücret gelirlerinde 870.000 TL'nin 230.000 TL'si için 40.500 TL vergi veriyoruz 870.000-230.000=640.000 tl*0.27=172.800+40.500=213.300 tl vergi veriyoruz. ), fazlası gelir elde edersek	27%
3.000.000 TL'nin, 580.000 TL'si için 135.000 TL vergi veriyoruz ve bu rakamla3.000.000-580.000=2.420.000 tl*0.35=847.000+135.000=982.000 tl vergi veriyoruz, (ücret gelirlerinde 3.000.000 TL'nin 870.000 TL'si için 213.300 TL vergi veriyoruz 3.000.000-870.000=2.130.000*0.35=745.500+213.300=958.800 tl vergi veriyoruz.), fazlası gelir elde edersek	35%
3.000.000 TL'den fazlasının 3.000.000 TL'si için 982.000 TL vergi veriyoruz ve bu rakamla Örnek:7.000.000-3.000.000=4.000.000*0.40=1.600.000+982.000=2.582.000 tl vergi vermemiz gerekiyor, (ücret gelirlerinde 3.000.000 TL'den fazlasının 3.000.000 TL'si için 958.800 TL vergi veriyoruz Örnek: 7.000.000 için-3.000.000=4.000.000*0.40=1.600.000+958.800=2.558.800 tl vergi veriyoruz), fazlası…	40%

 

 

Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Gayrisafi Hasılattan İndirilebilecek Giderler Şunlardır:

 

• Kiraya veren tarafından ödenen elektrik, su, doğalgaz asansör giderleri ve benzeri ödemeler,

• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı yönetim giderleri: Kapıcı veya kaloriferciye yapılan veya büyük sitelerde sitenin yönetimi için profesyonel yöneticilere ödenen ücretin binaya düşen payı.

• Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri: Deprem sigortası gibi.

• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf edilen borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün alınma tarihinden itibaren 5 yıl süre ile toplam bedelinin %5’ini gider olarak düşebilecektir.

• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak koşuluyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları: Kiraya verilen konutlar için ödenen emlak vergisi gibi.

• Kiraya verilen Gayrimenkul ve haklar için ayrılan amortismanlar.

• Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (gayrimenkulun ekonomik değerini arttıracak şekilde genişletme, ekler ve ilaveler yapılması için yapılan harcamalar onarım gideri sayılmaz). Örneğin evin boyanması, bacanın temizlenmesi, çatıda kırılan kiremitlerin değiştirilmesi onarım gideri olarak kabul edillir, binaya kalorifer ,asansör yaptırılması onarım gideri olarak kabul edilmeyecektir.

• Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri: Örneğin binaların dış cephesinin korunması amacıyla yapılan harcamalar, asansör veya kalorifer,su deposu,elektrik tesisatının bakımı için yapılan harcamalar.

• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve ödedikleri gerçek giderler.

• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelleri Ancak bu indirimin yapılabilmesi için mükellefin gerçek gider usulünü seçmesi gerekir. Götürü gider indiriminden yararlananlar bu gider imkânından yararlanamazlar.

• Kiraya verilen Gayrimenkul ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama dayalı olarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Konut istisnasından yararlanıldığı durumda, safi iradın tespitinde gerçek gider usulün seçilmesi halinde, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderler gayrisafi hasılattan indirilemez.

 

Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak bulunacaktır.

Gerçek Gider Tutarı =(Vergiye Tabi Gayrisafi Hasılat x Toplam Gider) / Toplam Hasılat

 

Örnek: Şükrü Amca sahibi olduğu konutu 2024 yılında kiraya vermiş olup, 150.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri olmayan Şükrü Amca,  kiraya verdiği Gayrimenkulü ile ilgili olarak 35.000 TL  indirilebilecek nitelikte gider yapmış ve Götürü Usul yerine Gerçek Gider Usulünü seçmiştir. Şükrü Amca, 35.000 TL tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmını gerçek gider olarak gösterip indirebilecektir.

Gerçek Gider Usulü

Gayrisafi Hasılat	150.000  tl
(-) Konut istisnası	33.000   tl
Vergiye Tabi Gayrisafi Hasılat	117.000  tl
Gerçek Gider          (150.000 – 33.000) x 35.000                                                                              150.000	27.300  tl
Safi Hasılat	89.700 tl

 

Götürü Gider Usulü seçilmiş olsaydı

Gayrisafi Hasılat	150.000  tl
(-) Konut istisnası	33.000   tl
Vergiye Tabi Gayrisafi Hasılat	117.000  tl
Götürü Gider  (117.000x % 15)	17.550   tl
Safi Hasılat	99.450  tl

 

    Hakların kiralanmasından elde elden gelirlerde ise götürü gider usulünden yararlanmak mümkün değildir. Götürü gider usulünü seçen mükellefler iki yıl geçmeden gerçek usul yöntemine geçemezler. Gerçek gider veya götürü gider usulünün kısmi olarak uygulanması söz konusu değildir. Yani gayrisafi hasılattan gider indiriminde sadece bu iki usulden biri tercih edilecektir.

    Gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen gayrisafi hasılattan gelir vergisi ile diğer şahsi vergiler, para cezaları ve vergi cezaları indirilememektedir.